Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Piasecznie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 6 czerwca 2024 r. powód – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w N. – wniósł o zasądzenie od pozwanego C. A. kwoty 21.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 27 października 2023 r. do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia prowizyjnego wynikającego z umowy pośrednictwa w zbyciu nieruchomości. Strona powodowa wywodziła swoje roszczenie z faktu zawarcia umowy na wyłączność oraz zbycia nieruchomości przez pozwanego w okresie jej obowiązywania.

Nakazem zapłaty z dnia 18 września 2024 roku Sąd uwzględnił żądanie pozwu w całości (k. 55).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany C. A. wniósł o oddalenie powództwa w całości. Pozwany podniósł zarzut braku związku przyczynowego między działaniami powoda a sprzedażą nieruchomości, wskazując, że nabywcę znalazł samodzielnie przed zawarciem umowy z agencją. Nadto pozwany powołał się na skuteczne odstąpienie od umowy w trybie konsumenckim oraz zarzucił abuzywność klauzul umownych gwarantujących prowizję niezależnie od efektów pracy pośrednika.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 2 października 2023 r. świadek G. P. (późniejsza nabywczyni lokalu) zapoznała się z ofertą sprzedaży (...) przy ul(...) w N.. Oferta ta została opublikowana bezpośrednio przez właściciela – pozwanego C. A. – na portalu internetowym (...)/M.. Zrzut ekranu wykonany przez świadka w dniu 2 października 2023 r. o godzinie 19:36 potwierdza, że ogłoszenie zawierało adnotację „Sprzedam bezpośrednio”, a cena ofertowa wynosiła wówczas 702.000 zł. (dowód: zeznania świadka G. P. – protokół rozprawy z dn. 29.01.2026 r.; zdjęcie/zrzut ekranu telefonu świadka okazany na rozprawie – k. 162-162v, 172, 173)

Następnie, w dniach poprzedzających zawarcie umowy pośrednictwa z powodem, G. P. skontaktowała się bezpośrednio z pozwanym i dokonała oględzin lokalu. Pozwany w tym czasie podejmował samodzielne działania marketingowe. (dowód: przesłuchanie pozwanego C. A. – protokół rozprawy z dn. 29.01.2026 r.; zeznania świadka G. P. – k. 162-162v, 165-166).

Dopiero w dniu 9 października 2023 r. – a zatem tydzień po powzięciu wiadomości o ofercie przez nabywczynię – pozwany zawarł z powodem umowę pośrednictwa w zbyciu przedmiotowej nieruchomości. Umowa została zawarta na wyłączność na czas określony jednego miesiąca, z ceną ofertową 739.000 zł i prowizją ustaloną na 3% ceny brutto. W treści umowy (§ 6 ust. 1 pkt e) zawarto postanowienie, iż prowizja należy się pośrednikowi w każdym przypadku zbycia nieruchomości w okresie trwania umowy, bez względu na sposób skojarzenia stron. (dowód: umowa pośrednictwa z dn. 09.10.2023 r. – k. 10-15).

Powód po zawarciu umowy wykonał sesję zdjęciową i opublikował ogłoszenia na portalach branżowych (m.in. M., X.) w dniach 9-11 października 2023 r. Powód nie posiadał danych G. P. w swojej bazie klientów, nie prezentował jej lokalu ani nie przekazał jej danych kontaktowych pozwanemu. (okoliczność bezsporna; nadto dowód: dokumentacja zdjęciowa i wydruki ofert – k. 19-40; brak dowodów przeciwnych w postaci raportów czy bilingów ze strony powoda wskazujących na doprowadzenie do kontaktu G. P. ze sprzedającym).

W dniu 18 października 2023 r. pozwany zawarł z G. P. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego za cenę 700.000 zł. Tego samego dnia (18.10.2023 r.) pozwany nadał w placówce pocztowej oświadczenie o odstąpieniu od umowy pośrednictwa zawartej z powodem. (dowód: akt notarialny Rep. (...) Nr (...) [umowa przedwstępna] – k. 108-114; zeznania pozwanego – k. 165).

W dniu 23 października 2023 r. powód wystawił fakturę (...) nr (...) na kwotę 21.000 zł brutto. Do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży doszło 7 grudnia 2023 r. (dowód: faktura VAT – k. 16; dane z elektronicznej księgi wieczystej – k. 45; fakt zbycia lokalu w dniu 7.12.2023r. jest bezsporny między stronami).

S ąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalając stan faktyczny, Sąd oparł się na dowodach z dokumentów, przesłuchaniu stron oraz zeznaniach świadka G. P., które uznał za w pełni wiarygodne, spójne i logiczne.

Fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia miał dowód rzeczowy w postaci zdjęć z telefonu świadka G. P., okazanych na rozprawie, na których świadek utrwaliła zrzuty ekranu z ogłoszenia prywatnego pozwanego. Dowód ten ma charakter obiektywny i niezależny od woli stron. Wynika z niego jednoznacznie, że G. P. zapoznała się z ofertą sprzedaży lokalu już w dniu 2 października 2023 r. Data ta, utrwalona w metadanych systemu operacyjnego telefonu, poprzedza o 7 dni datę zawarcia umowy pośrednictwa z powodem (9 października 2023 r.). Dowód ten ostatecznie obala twierdzenia powoda, jakoby to jego działania doprowadziły do skojarzenia stron transakcji. Wobec tak jednoznacznego dowodu materialnego, gołosłowne twierdzenia strony powodowej o „oczywistości” pochodzenia klienta z działań agencji, należało uznać za niewiarygodne i przyjęte wyłącznie na potrzeby taktyki procesowej.

Zgodnie z art. 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych zmierzających do zawarcia umów wymienionych w tym przepisie. Istotą umowy pośrednictwa jest zatem stworzenie sposobności do zawarcia umowy (skojarzenie stron). Choć umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, to roszczenie o zapłatę prowizji ( success fee) aktualizuje się z reguły w momencie osiągnięcia rezultatu będącego skutkiem działań pośrednika. W niniejszej sprawie łańcuch przyczynowo-skutkowy nie zaistniał. Skoro nabywczyni powzięła wiadomość o ofercie 2 października, a agencja rozpoczęła działania dopiero po 9 października, to z przyczyn logicznych działania agencji nie mogły być impulsem do zawarcia transakcji ( conditio sine qua non). Nabywca został pozyskany samodzielnie przez pozwanego w wyniku jego prywatnego ogłoszenia. Agencja nie miała żadnego udziału w skojarzeniu stron, negocjacjach ani w finalizacji umowy.

Ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika musi uwzględniać cel umowy, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia stron. Nie budzi wątpliwości, że obowiązki powoda w ramach zawartej przez strony umowy polegały na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mogli oni zawrzeć stosowną umowę sprzedaży i wówczas pośrednik nabywał prawo do zapłaty wynagrodzenia. Skoro powód nie wyszukał nabywcy (gdyż ten zgłosił się sam w odpowiedzi na prywatne ogłoszenie pozwanego), to powód nie stworzył pozwanemu sposobności do zawarcia umowy. Tym samym, usługa pośrednictwa nie została wykonana, a roszczenie o zapłatę wynagrodzenia, stanowiącego ekwiwalent za dokonanie tej czynności, jest bezprzedmiotowe.

Istnieje jednak jeszcze jeden powód, dla którego żądanie zgłoszone w pozwie powinno być oddalone. Powód oparł roszczenie na § 6 ust. 1 pkt e umowy, przewidującym prowizję „ w każdym przypadku zbycia [...] bez względu na sposób skojarzenia Sprzedającego z klientem”. Sąd uznał to postanowienie za niedozwoloną klauzulę umowną. Zgodnie z art. 385 ¹ § 1 k.c., postanowienia umowy nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Klauzula, która gwarantuje pośrednikowi pełne wynagrodzenie nawet w sytuacji, gdy do sprzedaży dochodzi bez jakiegokolwiek udziału tego pośrednika (wskutek samodzielnych działań właściciela podjętych przed zawarciem umowy), stanowi w istocie karę umowną za samodzielność konsumenta, ukrytą pod nazwą prowizji.

Stanowisko Sądu w niniejszej sprawie znajduje silne oparcie w ugruntowanym orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Sądu Najwyższego. Należy wprost przywołać wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21 września 2012 r. (sygn. akt XVII AmC 600/12 – wpis w rejestrze klauzul niedozwolonych nr (...)), w którym uznano za niedozwolone postanowienie umowne zakazujące klientowi bezpośredniego, samodzielnego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pod rygorem zapłaty prowizji. (...) jednoznacznie wskazał, że istota „wyłączności” w umowach pośrednictwa (art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami – obecnie już nieobowiązujący) sprowadza się do zakazu korzystania z usług innych agencji, nie może natomiast ograniczać konstytucyjnego prawa właściciela do samodzielnego rozporządzania rzeczą (art. 64 Konstytucji RP w zw. z art. 140 k.c.).

Tożsame stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. (sygn. akt I CK 270/04, publ. w LEX nr (...)), stwierdzając, że klauzula wyłączności nie uzasadnia roszczenia o prowizję, jeżeli do transakcji doszło bez udziału pośrednika, w wyniku aktywności samego sprzedającego. W konsekwencji, postanowienie § 6 ust. 1 pkt e umowy stron, jako wpisujące się w rejestr klauzul niedozwolonych (zakazanych), jest z mocy prawa bezskuteczne i nie może stanowić podstawy zasądzenia dochodzonej kwoty. W realiach niniejszej sprawy żądanie 21.000 zł za transakcję, której powód nie obsłużył, jest rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Jednocześnie w analizowanym stanie faktycznym nie można przyjmować, że kwestionowane postanowienie § 6 ust. 1 pkt e umowy określało główne świadczenie stron w sposób jednoznaczny, co wyłączałoby je spod kontroli abuzywności na podst. art. 385 § 1 zd. 2 k.c.

Po pierwsze, zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (wyrok w sprawie XVII AmC 600/12), klauzule zastrzegające prowizję w przypadku samodzielnego zbycia nieruchomości przez konsumenta nie określają głównego świadczenia stron. Głównym świadczeniem w umowie pośrednictwa jest zapłata wynagrodzenia za wykonaną usługę pośrednictwa (doprowadzenie do skojarzenia stron). W niniejszej sprawie, z uwagi na brak związku przyczynowego między działaniem Agencji a transakcją, żądana kwota nie stanowi ekwiwalentu za usługę, lecz pełni funkcję ukrytej kary umownej (odszkodowawczą), która nie należy do essentialia negotii umowy i podlega badaniu pod kątem klauzul niedozwolonych.

Po drugie, postanowienie to nie zostało sformułowane w sposób jednoznaczny. Wprowadza ono mylący mechanizm, w którym nazwa „prowizja” (sugerująca zapłatę za sukces pośrednika) zostaje oderwana od konieczności wykonania jakiejkolwiek skutecznej pracy, co w relacji z konsumentem stanowi naruszenie zasady transparentności umowy.

Sąd pominął szczegółowe ustalenia w zakresie daty doręczenia powodowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy, uznając tę okoliczność za drugorzędną dla rozstrzygnięcia. Nawet bowiem przy przyjęciu (zgodnie z twierdzeniami powoda), że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej (18 października 2023 r.) strony nadal łączył stosunek prawny wynikający z umowy pośrednictwa, powództwo nie mogło zostać uwzględnione z uwagi na abuzywny charakter postanowienia stanowiącego podstawę żądania pozwu.

Jak szczegółowo wykazano w poprzedniej części uzasadnienia, klauzula ta stanowi klauzulę niedozwoloną w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c. i nie wiąże konsumenta. Skutkiem uznania postanowienia za abuzywne jest brak obowiązku świadczenia, nawet jeśli umowa formalnie nie została wypowiedziana.

Eliminacja tego postanowienia z umowy oznacza, że powodowi należałoby się wynagrodzenie jedynie w przypadku wykazania, że do sprzedaży doszło w wyniku jego działań (zgodnie z ogólną istotą umowy pośrednictwa). Skoro powód nie doprowadził do skojarzenia stron (co potwierdził materiał dowodowy), a klauzula gwarantująca mu zysk "niezależnie od efektów" jest bezskuteczna, to powództwo podlegało oddaleniu niezależnie od tego, czy i kiedy oświadczenie o odstąpieniu dotarło do adresata.

Nadto należy wskazać, że powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, nie sformułował roszczenia ewentualnego o zwrot poniesionych wydatków (na podstawie art. 746 k.c. lub art. 35 ustawy o prawach konsumenta), lecz sztywno domagał się zapłaty prowizji (wynagrodzenia za sukces). Sąd, będąc związany żądaniem pozwu (art. 321 k.p.c.), nie jest uprawniony do poszukiwania z urzędu podstaw do zasądzenia na rzecz przedsiębiorcy zwrotu kosztów, których ten nie udowodnił i nie dochodził.

Mając na uwadze, że zgromadzony materiał dowodowy – w szczególności dowód cyfrowy ze smartfona świadka – wykluczył udział powoda w pozyskaniu nabywcy, a roszczenie oparte na klauzulach abuzywnych nie zasługuje na ochronę, powództwo oddalono w całości.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. Powód jako strona przegrywająca obowiązany jest zwrócić pozwanemu koszty niezbędne do celowej obrony.

Na koszty te składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego ustanowionego z urzędu w kwocie 3.600,00 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Sąd zważył, iż w sytuacji, gdy koszty procesu zasądzane są od przeciwnika procesowego na rzecz strony korzystającej z pomocy prawnej udzielonej z urzędu, zastosowanie znajdują stawki określone w tzw. rozporządzeniu w sprawie opłat za czynności radców prawnych (dotyczącym pełnomocników z wyboru), a nie stawki wynikające z rozporządzenia w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu. Obowiązek pokrycia kosztów procesu przez stronę przegrywającą (powoda) ma charakter prymarny. Skarb Państwa pokrywa koszty pomocy prawnej udzielonej z urzędu jedynie subsydiarnie – wówczas, gdy nie mogą one zostać ściągnięte od przeciwnika. Nie ma zatem podstaw, aby premiować przegrywającego powoda zastosowaniem niższych stawek przewidzianych dla Skarbu Państwa.

Jednocześnie Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 122 § 1 k.p.c., pełnomocnikowi z urzędu przysługuje prawo ściągnięcia sumy należnej mu tytułem wynagrodzenia i zwrotu wydatków z kosztów zasądzonych na rzecz strony, którą reprezentował, od przeciwnika (powoda). Z tego względu koszty zastępstwa procesowego zostały zasądzone na rzecz pozwanego (jako strony wygrywającej), co umożliwia realizację uprawnienia pełnomocnika z urzędu przewidzianego w przywołanym przepisie.

ZARZĄDZENIE

1.  odpis wyroku z dnia 29 stycznia 2026 roku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda adw. Ł. V.;

2.  przedstawić akta z zpo i ewentualną korespondencją;

3.  kalendarz 40 dni.

s ędzia Radosław Kopeć